《湘鄉市人民政府關于公布實施城鎮基準地價更新成果的通知》（以下簡稱“《通知》”），發布實施了湘鄉市新一輪基準地價成果，現將《通知》有關情況解讀如下：

　　一、出臺背景

　　基準地價是我國公示地價體系的核心組成部分，是按照不同土地用途、不同土地級別確定的區域平均價格。根據《自然資源部辦公廳關于加強城鎮建設用地基準地價管理的通知》（自然資辦發[2024]45號）“土地級別因素、土地質量空間分布或不動產市場價格發生重大變化時，基準地價應當及時更新”“應以符合國家有關不低于取得成本、開發成本和相關稅費之和等規定為前提，根據近期市場變化，該上調上調、該下調下調，客觀反映現時市場價格一般水平”的要求，結合湘鄉市土地市場實際情況，及時更新基準地價，更新與完善地價體系有利于市政府有效合理配置土地資源。基于以上情況，結合《自然資源部辦公廳關于加強城鎮建設用地基準地價管理的通知》（自然資辦發[2024]45號）的要求，為體現“基準地價客觀反映現實市場價格一般水平”，湘鄉市政府于2024年8月啟動了本輪城鎮基準地價更新工作。

　　二、目的意義

　　本輪基準地價更新的主要目的與意義體現在：第一、了解湘鄉市土地市場發育的情況，掌握湘鄉市土地供應、土地交易和房地產開發中土地價格的形成機理和變化趨勢；第二、建立全面的基準地價體系，使土地估價結果符合湘鄉市實際，保持基準地價成果和宗地地價評估標準的現勢性和科學性；第三、實現對湘鄉市基準地價的全面了解和科學調控，使全市地價處于合理水平，以促進地產市場的有序發展，為國家加強土地資產和土地市場管理以及社會各界了解土地市場信息提供依據；第四、提高政府駕馭土地市場的能力，為征收土地稅費，制定土地利用計劃、規劃，發揮級差地租的經濟杠桿作用提供依據，促進全市社會經濟持續健康快速發展。此外，本輪更新是深入貫徹落實習近平生態文明思想，加強自然資源管理，健全自然資源高效利用制度，完善自然資源價格體系的重要基礎性工作，將有效發揮土地價格杠桿對生態環境保護和資源節約集約利用的引導作用。

　　三、制定依據

　　1、法律法規、政策依據。

　　（1）《中華人民共和國土地管理法》

　　（2）《中華人民共和國城市房地產管理法》

　　（3）《湖南省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》

　　（4）《國土資源部辦公廳關于實施<城鎮土地分等定級規程>和<城鎮土地估價規程>有關問題的通知》（國土資廳發[2015]12號）

　　（5）《關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》（國土資規[2016]20號）

　　（6）《自然資源部辦公廳關于加強城鎮建設用地基準地價管理的通知》（自然資辦發[2024]45號）

　　（7）《關于進一步做好湖南省公示地價體系建設和管理有關工作的通知》（湘自資辦發〔2022〕23號）

　　（8）《湖南省自然資源廳辦公室關于轉發<自然資源部辦公廳關于加強城鎮建設用地基準地價管理的通知>的通知》

　　2、技術依據

　　（1）《自然資源分等定級通則》(TD/T 1060-2021)

　　（2）《自然資源價格評估通則》(TD/T 1061-2021)

　　（3）《城鎮土地分等定級規程》（GB/T18507-2014）

　　（4）《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）

　　（5）《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南》

　　四、工作過程

　　經請示市人民政府同意，我局根據程序，啟動湘鄉市城鎮基準地價更新項目。2024年8月底完成了市場調查和初步成果的編制工作，9月初組織局相關業務股室和業內專家召開專題會議，對初步成果進行討論研究并提出具體修改意見。9月14日，湘鄉市自然資源局第8期行政審批會議通過了初步成果，并于2024年10月14日組織召開了成果聽證會，邀請了市人大代表、政協委員與發改局、財政局、住建局、商務局、經開區代表，同時，城鄉集團、企業代表也參加了聽證會，聽證代表們一致同意通過基準地價調整成果。10月23日，市自然資源和國土空間規劃委員會專題會議對修改后的成果進行了審議，會議原則通過本次城鎮基準地價更新成果。11月26日省自然資源廳組織專家對成果進行驗收，并于12月18日下發了《湖南省自然資源廳關于同意公布實施湘鄉市城鎮基準地價更新成果的函》。

　　五、主要內容

　　湘鄉市城鎮基準地價更新是在城鎮土地利用現狀調查、國土空間規劃的基礎上，結合社會、經濟條件及城鎮地價變化資料，對城鎮土地進行分等、定級、估價和更新宗地地價修正體系。主要內容有：

　　1、城區土地定級、估價

　　城區土地定級估價范圍包括湘鄉市望春門、新湘路、昆侖橋和東山四個街道以及泉塘鎮、東郊鄉土地利用總體規劃中可作為城鎮建設用地的土地，總面積為52.59平方公里。本次基準地價成果對城區商業服務業用地 、居住用地、工礦用地、倉儲用地、公共管理與公共服務用地、公用設施用地劃定了4個級別。在此基礎上，分別更新商業服務業用地 、居住用地、工礦用地、倉儲用地、公共管理與公共服務用地、公用設施用地的級別基準地價。其中，商業服務業用地最高價3400元/平方，最低1220元/平方；居住用地最高價2470元/平方，最低1010元/平方；工礦用地最高價575元/平方，最低315元/平方；倉儲用地最高價645元/平方，最低345元/平方；公共管理與公共服務用地最高價1215元/平方，最低565元/平方；公用設施用地最高價725元/平方，最低460元/平方。具體結果詳見《通知》。

　　2、鄉鎮土地分等、定級估價

　　本輪鄉鎮基準地價更新范圍為湘鄉市所轄16個鄉鎮（棋梓鎮、壺天鎮、潭市鎮、月山鎮、虞唐鎮、白田鎮、山棗鎮、金石鎮、毛田鎮、栗山鎮、龍洞鎮、梅橋鎮、翻江鎮、中沙鎮、育塅鄉和金藪鄉）國土空間規劃所確定的城鎮建設用地。根據鄉鎮土地質量綜合差異情況劃定4個土地等別，采用“以等控級、以級控價”的方式，進行級別劃分和基準地價測算。具體結果詳見《通知》。

　　3、宗地地價修正體系的編制

　　根據各不同區域的實際情況，分別建立城區、鄉鎮的商業服務業用地 、居住用地、工礦用地、倉儲用地、公共管理與公共服務用地、公用設施用地的宗地地價修正體系。

　　六、成果應用

　　1、強化市政府對土地市場的宏觀調控，促進土地資源合理配置。基準地價作為城鎮地價體系的重要組成部分，是指導土地利用、宏觀調控的重要手段。有利于為政府制定管理措施和投資決策提供依據，為國家加強土地市場管理、實現土地資源合理配置，使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效益創造條件。

　　2、有利于活躍湘鄉市土地市場，指導土地交易。利用基準地價評估土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、企業改制重組以及舊城改造拆遷等諸多方面經濟活動中的土地價格，有利于保護土地所有者、使用者的合法權益，調節國家、集體、個人三者之間的利益分配關系，保證這些經濟活動的健康有序進行。

　　3、為公平合理地收取土地稅費提供依據。基準地價既可為政府征收土地使用稅提供主要依據，也可為土地增值稅的征收提供計算增值量的重要方法。征收土地增值稅、城鎮土地使用稅和契稅都離不開土地等級和基準地價。

　　七、適用期限和解釋權

　　本基準地價成果自湘鄉市人民政府公布之日起執行，原《湘鄉市人民政府關于公布湘鄉市城鎮基準地價更新成果的通知》（湘鄉政發〔2023〕13號）同時廢止。基準地價成果具體實施與應用問題由市自然資源主管部門負責解釋。