XXDR-2024-01005

湘鄉政辦發〔2024〕11號

湘鄉市人民政府辦公室

關于印發《湘鄉市促進房地產市場高質量發展的若干措施》的通知

各鄉鎮人民政府、街道辦事處，經開區管委會，市直機關各單位，市屬和駐市各企事業單位，各人民團體：

《湘鄉市促進房地產市場高質量發展的若干措施》已經市委、市人民政府同意，現予印發，請認真貫徹執行。

湘鄉市人民政府辦公室     

2024年11月3日        

湘鄉市促進房地產市場高質量發展的

若干措施

為堅決貫徹落實黨中央、國務院關于房地產工作的決策部署和省、湘潭市推動房地產市場平穩健康發展的工作要求，更好適應房地產市場新形勢，堅持因城施策，統籌好消化存量房產和優化增量住房，全力防范風險，促進房地產高質量發展，根據《湘潭市人民政府辦公室關于印發<湘潭市促進房地產市場高質量發展的若干措施>的通知》（潭政辦發〔2024〕13號）精神，結合我市實際，特提出如下措施。

一、支持促進住房消費

（一）調整住房信貸政策。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市行政區域內名下無成套商品住房的，一律按首套住房執行住房信貸政策。對擁有1套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買商品住房的，執行首套房貸款政策。（責任單位：金融監管總局湘鄉支局、湘潭市住房公積金管理中心湘鄉市管理部、市住房城鄉建設局、市自然資源局）

（二）優化公積金貸款政策。生育三孩的家庭、高層次人才公積金貸款的最高額度由90萬元提高至100萬元。對購買裝配式建筑、星級綠色建筑、高品質綠色建造的商品房，在不超過公積金貸款最高限額情況下，公積金貸款額度上浮20%。個人征信報告顯示存在未結清商業住房貸款的非本市行政區域內住房，辦理公積金貸款時不認作房屋套數；公積金貸款償還期限可延長至法定退休時間后5年。推進商業銀行住房按揭貸款轉住房公積金貸款，支持條件成熟的商業銀行存量住房按揭貸款轉為“商”“公”組合貸款。（責任單位：湘潭市住房公積金管理中心湘鄉市管理部）

（三）優化住房銷售方式。鼓勵房地產開發企業采用“成本+合理利潤”方式對新建商品住房進行銷售。一次性團購3套及以上新建商品住房的，團購價格可再次優惠。建立和完善優質房源和優質客戶、特色客戶等信息對接平臺，全面梳理市內高品質樓盤，征集高端客戶、特色客戶，通過入企入單位推介、開展特色化定制、特殊群體購房活動等方式，促進樓盤與客戶精準對接。鼓勵房地產開發企業根據不同人群開展各類購房優惠活動。（責任單位：市住房城鄉建設局）

（四）支持住房“舊換新”。針對計劃出售二手住房并購買新房的購房居民，倡導住房“以舊換新”，由居民報名參與，引導房地產開發企業、中介機構聯合推出“換新購”服務，采取“優先賣、放心買”方式，舊房在約定期限內售出，按時完成新房源購買；舊房未售出，及時退還購房定金。鼓勵積極探索住房“舊轉保”工作。（責任單位：市住房城鄉建設局）“舊換新”時，擬更換的住房在申請住房公積金貸款時不計入家庭房屋套數；新換購商品房，可享受住房公積金提取和貸款的優惠政策。（責任單位：湘潭市住房公積金管理中心湘鄉市管理部）在2024年1月1日至2025年12月31日期間，對出售位于本市行政區域內的自有住房并在現住房出售后1年內在本市行政區域內重新購買住房的納稅人，在滿足相關政策條件下，出售現住房時已繳納個人所得稅的，可按規定享受退稅優惠。（責任單位：市稅務局）

（五）保障進城購房農村居民權益。農村居民進城購房，根據本人意愿可辦理戶口遷移及按相關政策辦理子女入學手續，原村集體經濟組織成員享受的權益（含土地承包經營權、宅基地資格權、集體收益分配權）不變。（責任單位：市農業農村局、市公安局、市教育局）

（六）促進非住宅商品房租售。各級行政事業單位、社區公共服務機構、自律性組織等需要增加非住宅商品房用房，或配建公共服務設施的，鼓勵在存量非住宅商品房中購買或租賃。購買存量商住公寓、酒店式公寓或其他非住宅商品房（不含單獨購買的車位、車庫）的業主，取得不動產產權證或進行了預告登記的，其子女可享受與該地區住宅同等的入學待遇，其中符合“一戶一表”安裝條件和建設標準的，由自來水公司、供電公司、燃氣公司抄表到戶后，用戶可持商品房買賣合同及不動產權證等證件申請，經核實確屬居民居住自用的，可執行城鎮居民用水用電用氣價格標準。（責任單位：市住房城鄉建設局、市教育局、市發展改革局、市自然資源局、市城管執法局、國網湘鄉供電公司）

（七）推行房票安置試點。完善中心城區房屋征收補償政策，拓寬房屋征收補償安置渠道，滿足人民群眾對安置房屋的多樣化需求，積極穩妥推行房票安置。被征收人在自愿選擇房票安置方式后，可持房屋征收部門出具的房票，在經審核公布的開發企業樓盤中自由選擇購買新建商品房、存量房，以房票抵購房款，由房屋征收部門按照房票金額為被征收人支付費用。房票安置工作按《湘鄉市人民政府辦公室關于印發<湘鄉市中心城區房屋征收房票安置實施辦法（試行）>的通知》（湘鄉政辦發〔2024〕9號）執行，實施細則由市優居中心會同市自然資源局、市住房城鄉建設局等部門制定。（責任單位：市優居中心、市自然資源局、市住房城鄉建設局、市財政局）

二、促進行業提質發展

（八）化解地下車位庫存。新建樓盤除單獨銷售的地下車位外，其它與商品房配套銷售的地下車位（庫）不再收取物業專項維修資金，其維修管理納入地上對應建筑物一并管理。具體實施細則由市住房城鄉建設局制定。（責任單位：市住房城鄉建設局）強化道路停車泊位管理，實行“一路一策”，靈活設置分時段泊位，強化違法停車整治。（責任單位：市城管執法局、市公安局）

（九）優化土地供應條件和供應結構。在居住用地掛牌出讓時，采用保證金比例按20%收取、適度調減住宅用地商業占比、探索拆分為多宗中小體量地塊掛牌、優先推出優質地塊等方式，提高房地產開發企業拿地積極性，減少土地流拍率，穩定市場預期。嚴格執行“熟地”“凈地”供應制度，對周邊道路及地下管網等基礎設施配套到位的地塊優先供應。對現有存量房地產用地情況進行梳理，因城施策支持剛性和改善性、創新性需求，優化供應模式，促進供需平衡。（責任單位：市自然資源局）

（十）適度調整公共用房配置標準。科學預測人口狀態，優化幼兒園配建標準。規劃建設5000人及以上居民住宅區的，應當規劃配置幼兒園。居民住宅小區人口數量測算由每戶平均3.5人降至3.2人，入園幼兒千人指標按35人的標準測算幼兒數量。新建住宅小區周邊存在富余、空置幼兒園的，經教育主管部門同意后，其配建幼兒園可不納入首期建設；分期建設住宅小區當前預測幼兒園配建規模不足3個班的，配套幼兒園可緩建。新建住宅小區預測幼兒園配建規模不足3個班的，由教育主管部門根據專項規劃及區域實際情況統籌配建。在不低于湖南省義務教育學校辦學標準的前提下，各學段、不同辦學規模的學校用地標準為區間值，可按最低標準取值，基本滿足辦學要求。（責任單位：市教育局、市自然資源局）

（十一）調優規劃設計標準。提升住宅建筑設計、戶型結構和建造質量水平，加強高品質住宅規劃指引，加大裝配式建筑在房地產項目中的應用，打造綠色、宜居、智能建筑。因城因地實施限高標準，在限高政策出臺前取得土地權屬的項目，報市自然資源和國土空間規劃委員會審查同意后，按照原有規劃條件和相關規定執行；在限高政策出臺后新上市的項目，執行現行限高政策。（責任單位：市自然資源局、市住房城鄉建設局）優化完善房屋計容建筑面積計算規定。陽臺不要求封閉。其中封閉陽臺按全面積計算，不封閉陽臺（含入戶花園等類似陽臺的空間）按半面積計算，且陽臺進深不得大于2.4米（第四代住宅的綠化陽臺及綠化平臺除外），陽臺水平投影面積之和未超過該套內房間建筑面積12%的，按其水平投影面積一半計算計容建筑面積，超出部分按正投影面積全部計入容積率。支持商業服務業建筑按層集中設置不超過該層水平投影面積5%的公共半開敞空間，按其水平投影面積一半計算計容建筑面積。增加不計容建筑面積情形：1. 為小區服務的公共空間如架空活動空間（不圍合）、樓棟間首層風雨連廊、電動車集中充電場所等；2. 為小區服務的消防控制室、防空警報機房、通信基站機房等；3. 既有房屋適老化改造必須增設的無障礙設施、電梯及連廊、消防樓梯等；4. 城市更新改造增加的社區公益性、公共及公用設施等；5. 居住建筑中每套住宅用于放置空調外機的空調擱板或設備平臺水平總投影面積不超過4平方米的。（責任單位：市自然資源局）

（十二）嚴格義務教育階段入學條件審核。科學合理劃定并定期公布城區義務教育學校招生片區范圍。嚴格城區入學報名條件審核，對不符合義務教育階段公辦學校學位關于房產要求的，不得辦理入學報名。購房業主取得已網簽備案的《商品房買賣合同》和契稅繳納憑證，并進行了預告登記的，視為其子女滿足義務教育階段公辦學校學位關于房產的入學條件。嚴格防止通過二手房頻繁交易、反復轉手擠占學位的現象，由市教育局出臺具體實施細則進行規范。（責任單位：市教育局、市自然資源局、市住房城鄉建設局）

三、提振房企投資信心

（十三）推動房地產融資“白名單”落地見效。加大對已售商品住房比例較大、應當續建的商品住房項目“白名單”推送力度。金融機構加大融資支持力度，對符合“5+5”要求的合規房地產項目，通過新增貸款、存量貸款展期、調整還款安排等相關方式積極予以支持，做到應貸盡貸，幫助化解房地產企業風險。對存在瑕疵的房地產項目，由市人民政府牽頭組織房地產開發企業、法院、主辦銀行及相關單位，逐條梳理修復，力爭達到“白名單”條件。對“白名單”內房地產開發企業的融資申請，各金融機構應予以快速受理。出臺金融機構支持房地產融資項目“白名單”的若干意見，對房地產項目“白名單”工作支持力度大的，在住房公積金、物業專項維修資金等存儲方面給予適當傾斜。（責任單位：市住房城鄉建設局、金融監管總局湘鄉支局、市財政局、湘潭市住房公積金管理中心湘鄉市管理部）

（十四）充分發揮經營性物業貸款作用。支持房地產企業盤活存量資產，提高資金使用效率。房地產企業可利用自身擁有的符合條件的商業性房地產，向商業銀行申請經營性物業貸款，可用于承貸物業在經營期間的維護、改造、裝修等與物業本身相關的經營性資金需求，以及置換借款人為建設或購置該物業形成的貸款、股東借款等。經營性物業貸款期限最長不得超過10年。（責任單位：金融監管總局湘鄉支局）

（十五）減緩企業資金壓力。對符合條件的房地產開發企業，各項稅收優惠做到應享盡享、應享快享。（責任單位：市稅務局）房地產開發企業自持物業應繳納的維修資金，放寬至辦理不動產登記前繳清。（責任單位：市自然資源局、市住房城鄉建設局）原則上土地出讓價款自成交之日起1個月內繳至不低于50%，最長可在12個月內全額繳清。土地出讓價款繳納比例不低于50%且未取得不動產權證時，各相關職能部門可容缺辦理不高于已審定規劃總平面圖中計容面積50%的建設工程規劃許可證、施工許可證等審批手續，在辦理商品房預售許可證前須繳清土地出讓總價款并辦理土地不動產權證。（責任單位：市自然資源局、市住房城鄉建設局、市數據局）在土地規劃驗收階段，建設單位已嚴格按照規劃審批方案進行建設，因國、省等相關技術規范、規則發生變化，造成計容建筑面積、建筑面積超規劃審批規模的，不予行政處罰。（責任單位：市自然資源局）

（十六）政府投資性項目推行“工購房”結算制度。對市域范圍內新增或未完成結算的存量政府投資性項目，以及其他符合條件的政府待支付項目，經雙方協商一致，可由中標單位按中標金額或未結算工程款的一定比例，購買市屬國有企業開發建設的商品房，由政府與國有企業進行核算平衡（簡稱“工購房”結算，具體實施細則由市財政局會同市屬國有企業等部門單位制定）。（責任單位：經開區管委會，市財政局、市國資辦、市住房城鄉建設局、市屬國有企業）

（十七）全力防控商品住房“保交房”風險。全面摸清在建已售難交付項目底數，按照“續建、緩建、停建”分類處置原則，建立“一項目一專班一銀行一法院”機制，做實“一項一策”方案，進一步壓實政府、房地產企業、金融機構三方責任，切實做好“保交房”工作，保障購房人合法權益。加快已售新建商品房不動產登記發證，對因土地被抵押或涉及查封等問題無法辦理不動產權證的房地產項目，分類施策、集中攻堅，按照“群眾無過錯即辦證”原則，及時為購房群眾辦理不動產權證。（責任單位：市住房城鄉建設局、市人民法院、市司法局、市公安局、市自然資源局、金融監管總局湘鄉支局）

（十八）規范房地產市場秩序。鼓勵房地產開發企業推行現房銷售。加強在建房地產開發項目預售資金監管，推動預售資金“全額全程、流量流向、監測監管”閉環管理，防范房地產企業違規收取、銀行違規扣預售資金，確保預售資金用于本項目建設。持續整治規范房地產市場秩序，加強企業合規性建設管理，加大房地產開發、房屋交易等領域的監管力度，重點打擊虛假宣傳和逃避資金監管等違法違規行為。（責任單位：市住房城鄉建設局、市自然資源局、市城管執法局、市市場監管局）

本措施自印發之日起執行，有效期2年。若國、省、湘潭市有新的政策規定，從其規定。