《湘鄉市人民政府關于公布實施城鎮基準地價更新成果的通知》的政策解讀

《湘鄉市人民政府關于公布實施城鎮基準地價更新成果的通知》（以下簡稱“《通知》”），發布實施了湘鄉市新一輪基準地價成果，現將《通知》有關情況解讀如下：

一、出臺背景

基準地價是我國公示地價的核心組成部分，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》33條規定，“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布”。根據《城鎮土地估價規程》（GB/T18508—2014）、《國土資源部辦公廳關于實施<城鎮土地分等定級規程>和<城鎮土地估價規程>有關問題的通知》（國土資廳發[2015]12號）等相關文件和規范明確要求：基準地價每隔3年應全面更新一次，超過三年未更新的基準地價，不得作為出讓最低價標準確定的依據，不得作為宗地評估基準地價系數修正法的依據。湘鄉市現行基準地價成果估價期日為2019年5月1日，距今已過3年，根據文件要求，需及時更新基準地價，更新與完善地價體系有利于市政府有效合理配置土地資源。同時，因國土空間規劃的實施，城市建設用地規模、結構、布局等都有較大調整，原有基準地價無論從地價水平還是級別范圍劃分方面均顯現出局限性。為了保持成果的現勢性，滿足土地管理的需要，開展了本次城鎮基準地價更新工作。

二、目的意義

本輪基準地價更新的主要目的與意義體現在：第一、了解湘鄉市土地市場發育的情況，掌握湘鄉市土地供應、土地交易和房地產開發中土地價格的形成機理和變化趨勢；第二、建立全面的基準地價體系，使土地估價結果符合湘鄉市實際，保持基準地價成果和宗地地價評估標準的現勢性和科學性；第三、實現對湘鄉市基準地價的全面了解和科學調控，使全市地價處于合理水平，以促進地產市場的有序發展，為國家加強土地資產和土地市場管理以及社會各界了解土地市場信息提供依據；第四、提高政府駕馭土地市場的能力，為征收土地稅費，制定土地利用計劃、規劃，發揮級差地租的經濟杠桿作用提供依據，促進全市社會經濟持續健康快速發展。

三、制定依據

1、法律法規、政策依據。

（1）《中華人民共和國土地管理法》

（2）《中華人民共和國城市房地產管理法》

（3）《湖南省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》

（4）《國土資源部辦公廳關于實施<城鎮土地分等定級規程>和<城鎮土地估價規程>有關問題的通知》（國土資廳發[2015]12號）

（5）《關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》（國土資規[2016]20號）

（6）《自然資源部辦公廳關于做好2022年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資源辦發〔2022〕13號）

（7）《關于進一步做好湖南省公示地價體系建設和管理有關工作的通知》（湘自資辦發〔2022〕23號）

2、技術依據

（1）《自然資源分等定級通則》(TD/T 1060-2021)

（2）《自然資源價格評估通則》(TD/T 1061-2021)

（3）《城鎮土地分等定級規程》（GB/T18507-2014）

（4）《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）

（5）《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）

四、工作過程

2022年10月通過公開招投標程序確定技術承擔單位，經過收集基礎資料和外業調查開展實地調查樣本，內業資料處理與測算形成初步成果。2022年11月至2023年1月先后多次召開相關業務部門會議討論相關成果，進行多輪次修改完善，并于2023年2月14日召開成果聽證會，廣泛收集社會各界意見。2023年10月13日省自然資源廳組織專家對成果進行驗收，并于2023年11月8日同意公布實施湘鄉市城鎮基準地價更新成果。

五、主要內容

湘鄉市城鎮基準地價更新是在城鎮土地利用現狀調查、城鎮總體規劃的基礎上，結合社會、經濟條件及城鎮地價變化資料，對城鎮土地進行分等、定級、估價和更新宗地地價修正體系。主要內容有：

1、城區土地定級、估價

城區土地定級估價范圍包括湘鄉市望春門、新湘路、昆侖橋和東山四個街道以及泉塘鎮、東郊鄉土地利用總體規劃中可作為城鎮建設用地的土地，總面積為52.59平方公里。本次基準地價成果對城區商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地劃定了4個級別。在此基礎上，分別更新商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地的級別基準地價。其中，商服用地最高價3420元/平方，最低1230元/平方；住宅用地最高價2490元/平方，最低1020元/平方；工礦倉儲用地最高價675元/平方，最低405元/平方；公共管理與公共服務I用地最高價1230元/平方，最低570元/平方；公共管理與公共服務Ⅱ用地最高價735元/平方，最低465元/平方。具體結果詳見《通知》。

2、鄉鎮土地分等、定級估價

本輪鄉鎮基準地價更新范圍為湘鄉市所轄16個鄉鎮（棋梓鎮、壺天鎮、潭市鎮、月山鎮、虞唐鎮、白田鎮、山棗鎮、金石鎮、毛田鎮、栗山鎮、龍洞鎮、梅橋鎮、翻江鎮、中沙鎮、育塅鄉和金藪鄉）土地利用總體規劃所確定的城鎮建設用地。根據鄉鎮土地質量綜合差異情況劃定4個土地等別，采用“以等控級、以級控價”的方式，進行級別劃分和基準地價測算。具體結果詳見《通知》。

3、宗地地價修正體系的編制

根據各不同區域的實際情況，分別建立城區、鄉鎮的商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地宗地地價修正體系。

六、成果應用

1、強化市政府對土地市場的宏觀調控，促進土地資源合理配置。基準地價作為城鎮地價體系的重要組成部分，是指導土地利用、宏觀調控的重要手段。有利于為政府制定管理措施和投資決策提供依據，為國家加強土地市場管理、實現土地資源合理配置，使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效益創造條件。

2、有利于活躍湘鄉市土地市場，指導土地交易。利用基準地價評估土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、企業改制重組以及舊城改造拆遷等諸多方面經濟活動中的土地價格，有利于保護土地所有者、使用者的合法權益，調節國家、集體、個人三者之間的利益分配關系，保證這些經濟活動的健康有序進行。

3、為公平合理地收取土地稅費提供依據。基準地價既可為政府征收土地使用稅提供主要依據，也可為土地增值稅的征收提供計算增值量的重要方法。征收土地增值稅、城鎮土地使用稅和契稅都離不開土地等級和基準地價。

七、適用期限和解釋權

本基準地價成果自湘鄉市人民政府公布之日起執行，原《湘鄉市人民政府關于公布湘鄉市城鎮基準地價更新及完善成果的通知》（湘鄉政發〔2019〕3號）同時廢止。基準地價成果具體實施與應用問題由市自然資源主管部門負責解釋。