《關于規范我市物業服務收費管理有關事項的通知》的政策解讀

為進一步加強我市普通住宅物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，市發改局、市住建局、市市場監督管理局聯合印發了《關于規范我市物業服務收費管理有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），現將《通知》解讀如下：

一、起草背景

我市現行物業服務收費文件是依據《湖南省物業服務收費管理辦法》（湘發改價調[2017]4號）制定，省發改委于2022年重新修訂了《湖南省物業服務收費管理辦法》（湘發改價費規[2022]271號），同時湘發改價調[2017]4號文件廢止。為進一步規范我市物業服務收費管理，需要對現行物業服務收費政策進行修訂，對收費行為進一步規范。

二、政策依據

1.《湖南省物業管理條例》

2.《湖南省發展和改革委員會關于印發〈湖南省定價目錄〉的通知》（湘發改價調規〔2023〕125號）

3.《湖南省發展和改革委員會 湖南省住房和城鄉建設廳 湖南省市場監督管理局關于印發〈湖南省物業服務收費管理辦法〉的通知》（湘發改價費規〔2022〕271號）

三、主要內容

（一）明確物業服務收費實行政府指導價范圍。業主大會成立之前的普通商品住宅物業服務費收取標準（包括已購車位的物業服務費、裝修服務費、裝修垃圾清運費）實行政府指導價。

別墅、其它非住宅及業主大會成立之后的普通商品住宅物業服務費收取標準（包括已購車位的物業服務費、裝修服務費、裝修垃圾清運費）實行市場調節價。

（二）物業服務等級和收費基準價

1.建立質價相符的管理模式。《通知》規定，普遍住宅小區物業服務分為五級，等級從低到高，最高為五級服務，物業服務收費按照質價相符原則，每一級物業服務均有相對應的收費標準。物業服務企業可依據小區實際情況，分別選擇項目等級組合確定，物業服務收費標準為各住宅公共性物業服務項目收費標準的總和。

2.物業收費標準實行菜單式組合計價。政府指導價按服務級別和服務內容實行菜單式組合定價，并詳細列明各服務內容級別最高價格。將物業服務的內容分成五大類（綜合管理服務，公共區域清潔衛生服務，公共區域秩序維護服務，公共區域綠化日常養護服務，共用部位和共用設施設備日常運行、保養、維修服務），每項服務內容按不同的服務標準分檔，并制定與之對應的收費標準，讓業主和物業公司可以根據實際服務內容和與之對應的收費標準自由組合，實行政府指導價的普通住宅公共性物業服務收費標準原則上不得高于指導價格。

（三）物業服務人進行物業備案的時間節點。實行政府指導價的普通商品住宅前期物業服務費，由物業服務人與建設單位完成物業承接查驗移交完畢后的三十日內，將具體物業服務費收取標準報市發展和改革局備案審查。

（四）空置房物業服務收費優惠。業主按照物業服務合同約定時間，為已辦理房屋交付手續但未入住或未使用的空置房交納物業服務費時，物業服務費按不超過90%交納。根據《湘潭市實施<湖南省物業管理條例>辦法》(湘潭市人民政府令第4號)的規定，已交房但未實際使用或入住的業主，可與物業服務企業協商降低物業服務費，降低比例原則上不低于百分之七十。

四、其他

本《通知》是依據《湖南省物業服務收費管理辦法》有關規定制定的我市物業服務收費文件，《通知》中未明確的物業服務收費其他事項，按《湖南省物業服務收費管理辦法》有關規定執行。