XXDR-2024-01005

湘鄉(xiāng)政辦發(fā)〔2024〕11號

湘鄉(xiāng)市人民政府辦公室

關(guān)于印發(fā)《湘鄉(xiāng)市促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》的通知

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，經(jīng)開區(qū)管委會，市直機關(guān)各單位，市屬和駐市各企事業(yè)單位，各人民團體：

《湘鄉(xiāng)市促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》已經(jīng)市委、市人民政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。

湘鄉(xiāng)市人民政府辦公室     

2024年11月3日        

湘鄉(xiāng)市促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的

若干措施

為堅決貫徹落實黨中央、國務院關(guān)于房地產(chǎn)工作的決策部署和省、湘潭市推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作要求，更好適應房地產(chǎn)市場新形勢，堅持因城施策，統(tǒng)籌好消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，全力防范風險，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《湘潭市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<湘潭市促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的若干措施>的通知》（潭政辦發(fā)〔2024〕13號）精神，結(jié)合我市實際，特提出如下措施。

一、支持促進住房消費

（一）調(diào)整住房信貸政策。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市行政區(qū)域內(nèi)名下無成套商品住房的，一律按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。對擁有1套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買商品住房的，執(zhí)行首套房貸款政策。（責任單位：金融監(jiān)管總局湘鄉(xiāng)支局、湘潭市住房公積金管理中心湘鄉(xiāng)市管理部、市住房城鄉(xiāng)建設局、市自然資源局）

（二）優(yōu)化公積金貸款政策。生育三孩的家庭、高層次人才公積金貸款的最高額度由90萬元提高至100萬元。對購買裝配式建筑、星級綠色建筑、高品質(zhì)綠色建造的商品房，在不超過公積金貸款最高限額情況下，公積金貸款額度上浮20%。個人征信報告顯示存在未結(jié)清商業(yè)住房貸款的非本市行政區(qū)域內(nèi)住房，辦理公積金貸款時不認作房屋套數(shù)；公積金貸款償還期限可延長至法定退休時間后5年。推進商業(yè)銀行住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款，支持條件成熟的商業(yè)銀行存量住房按揭貸款轉(zhuǎn)為“商”“公”組合貸款。（責任單位：湘潭市住房公積金管理中心湘鄉(xiāng)市管理部）

（三）優(yōu)化住房銷售方式。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用“成本+合理利潤”方式對新建商品住房進行銷售。一次性團購3套及以上新建商品住房的，團購價格可再次優(yōu)惠。建立和完善優(yōu)質(zhì)房源和優(yōu)質(zhì)客戶、特色客戶等信息對接平臺，全面梳理市內(nèi)高品質(zhì)樓盤，征集高端客戶、特色客戶，通過入企入單位推介、開展特色化定制、特殊群體購房活動等方式，促進樓盤與客戶精準對接。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)不同人群開展各類購房優(yōu)惠活動。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設局）

（四）支持住房“舊換新”。針對計劃出售二手住房并購買新房的購房居民，倡導住房“以舊換新”，由居民報名參與，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)聯(lián)合推出“換新購”服務，采取“優(yōu)先賣、放心買”方式，舊房在約定期限內(nèi)售出，按時完成新房源購買；舊房未售出，及時退還購房定金。鼓勵積極探索住房“舊轉(zhuǎn)保”工作。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設局）“舊換新”時，擬更換的住房在申請住房公積金貸款時不計入家庭房屋套數(shù)；新?lián)Q購商品房，可享受住房公積金提取和貸款的優(yōu)惠政策。（責任單位：湘潭市住房公積金管理中心湘鄉(xiāng)市管理部）在2024年1月1日至2025年12月31日期間，對出售位于本市行政區(qū)域內(nèi)的自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在本市行政區(qū)域內(nèi)重新購買住房的納稅人，在滿足相關(guān)政策條件下，出售現(xiàn)住房時已繳納個人所得稅的，可按規(guī)定享受退稅優(yōu)惠。（責任單位：市稅務局）

（五）保障進城購房農(nóng)村居民權(quán)益。農(nóng)村居民進城購房，根據(jù)本人意愿可辦理戶口遷移及按相關(guān)政策辦理子女入學手續(xù)，原村集體經(jīng)濟組織成員享受的權(quán)益（含土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地資格權(quán)、集體收益分配權(quán)）不變。（責任單位：市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市公安局、市教育局）

（六）促進非住宅商品房租售。各級行政事業(yè)單位、社區(qū)公共服務機構(gòu)、自律性組織等需要增加非住宅商品房用房，或配建公共服務設施的，鼓勵在存量非住宅商品房中購買或租賃。購買存量商住公寓、酒店式公寓或其他非住宅商品房（不含單獨購買的車位、車庫）的業(yè)主，取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或進行了預告登記的，其子女可享受與該地區(qū)住宅同等的入學待遇，其中符合“一戶一表”安裝條件和建設標準的，由自來水公司、供電公司、燃氣公司抄表到戶后，用戶可持商品房買賣合同及不動產(chǎn)權(quán)證等證件申請，經(jīng)核實確屬居民居住自用的，可執(zhí)行城鎮(zhèn)居民用水用電用氣價格標準。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設局、市教育局、市發(fā)展改革局、市自然資源局、市城管執(zhí)法局、國網(wǎng)湘鄉(xiāng)供電公司）

（七）推行房票安置試點。完善中心城區(qū)房屋征收補償政策，拓寬房屋征收補償安置渠道，滿足人民群眾對安置房屋的多樣化需求，積極穩(wěn)妥推行房票安置。被征收人在自愿選擇房票安置方式后，可持房屋征收部門出具的房票，在經(jīng)審核公布的開發(fā)企業(yè)樓盤中自由選擇購買新建商品房、存量房，以房票抵購房款，由房屋征收部門按照房票金額為被征收人支付費用。房票安置工作按《湘鄉(xiāng)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<湘鄉(xiāng)市中心城區(qū)房屋征收房票安置實施辦法（試行）>的通知》（湘鄉(xiāng)政辦發(fā)〔2024〕9號）執(zhí)行，實施細則由市優(yōu)居中心會同市自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建設局等部門制定。（責任單位：市優(yōu)居中心、市自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建設局、市財政局）

二、促進行業(yè)提質(zhì)發(fā)展

（八）化解地下車位庫存。新建樓盤除單獨銷售的地下車位外，其它與商品房配套銷售的地下車位（庫）不再收取物業(yè)專項維修資金，其維修管理納入地上對應建筑物一并管理。具體實施細則由市住房城鄉(xiāng)建設局制定。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設局）強化道路停車泊位管理，實行“一路一策”，靈活設置分時段泊位，強化違法停車整治。（責任單位：市城管執(zhí)法局、市公安局）

（九）優(yōu)化土地供應條件和供應結(jié)構(gòu)。在居住用地掛牌出讓時，采用保證金比例按20%收取、適度調(diào)減住宅用地商業(yè)占比、探索拆分為多宗中小體量地塊掛牌、優(yōu)先推出優(yōu)質(zhì)地塊等方式，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地積極性，減少土地流拍率，穩(wěn)定市場預期。嚴格執(zhí)行“熟地”“凈地”供應制度，對周邊道路及地下管網(wǎng)等基礎設施配套到位的地塊優(yōu)先供應。對現(xiàn)有存量房地產(chǎn)用地情況進行梳理，因城施策支持剛性和改善性、創(chuàng)新性需求，優(yōu)化供應模式，促進供需平衡。（責任單位：市自然資源局）

（十）適度調(diào)整公共用房配置標準。科學預測人口狀態(tài)，優(yōu)化幼兒園配建標準。規(guī)劃建設5000人及以上居民住宅區(qū)的，應當規(guī)劃配置幼兒園。居民住宅小區(qū)人口數(shù)量測算由每戶平均3.5人降至3.2人，入園幼兒千人指標按35人的標準測算幼兒數(shù)量。新建住宅小區(qū)周邊存在富余、空置幼兒園的，經(jīng)教育主管部門同意后，其配建幼兒園可不納入首期建設；分期建設住宅小區(qū)當前預測幼兒園配建規(guī)模不足3個班的，配套幼兒園可緩建。新建住宅小區(qū)預測幼兒園配建規(guī)模不足3個班的，由教育主管部門根據(jù)專項規(guī)劃及區(qū)域?qū)嶋H情況統(tǒng)籌配建。在不低于湖南省義務教育學校辦學標準的前提下，各學段、不同辦學規(guī)模的學校用地標準為區(qū)間值，可按最低標準取值，基本滿足辦學要求。（責任單位：市教育局、市自然資源局）

（十一）調(diào)優(yōu)規(guī)劃設計標準。提升住宅建筑設計、戶型結(jié)構(gòu)和建造質(zhì)量水平，加強高品質(zhì)住宅規(guī)劃指引，加大裝配式建筑在房地產(chǎn)項目中的應用，打造綠色、宜居、智能建筑。因城因地實施限高標準，在限高政策出臺前取得土地權(quán)屬的項目，報市自然資源和國土空間規(guī)劃委員會審查同意后，按照原有規(guī)劃條件和相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；在限高政策出臺后新上市的項目，執(zhí)行現(xiàn)行限高政策。（責任單位：市自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建設局）優(yōu)化完善房屋計容建筑面積計算規(guī)定。陽臺不要求封閉。其中封閉陽臺按全面積計算，不封閉陽臺（含入戶花園等類似陽臺的空間）按半面積計算，且陽臺進深不得大于2.4米（第四代住宅的綠化陽臺及綠化平臺除外），陽臺水平投影面積之和未超過該套內(nèi)房間建筑面積12%的，按其水平投影面積一半計算計容建筑面積，超出部分按正投影面積全部計入容積率。支持商業(yè)服務業(yè)建筑按層集中設置不超過該層水平投影面積5%的公共半開敞空間，按其水平投影面積一半計算計容建筑面積。增加不計容建筑面積情形：1. 為小區(qū)服務的公共空間如架空活動空間（不圍合）、樓棟間首層風雨連廊、電動車集中充電場所等；2. 為小區(qū)服務的消防控制室、防空警報機房、通信基站機房等；3. 既有房屋適老化改造必須增設的無障礙設施、電梯及連廊、消防樓梯等；4. 城市更新改造增加的社區(qū)公益性、公共及公用設施等；5. 居住建筑中每套住宅用于放置空調(diào)外機的空調(diào)擱板或設備平臺水平總投影面積不超過4平方米的。（責任單位：市自然資源局）

（十二）嚴格義務教育階段入學條件審核。科學合理劃定并定期公布城區(qū)義務教育學校招生片區(qū)范圍。嚴格城區(qū)入學報名條件審核，對不符合義務教育階段公辦學校學位關(guān)于房產(chǎn)要求的，不得辦理入學報名。購房業(yè)主取得已網(wǎng)簽備案的《商品房買賣合同》和契稅繳納憑證，并進行了預告登記的，視為其子女滿足義務教育階段公辦學校學位關(guān)于房產(chǎn)的入學條件。嚴格防止通過二手房頻繁交易、反復轉(zhuǎn)手擠占學位的現(xiàn)象，由市教育局出臺具體實施細則進行規(guī)范。（責任單位：市教育局、市自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建設局）

三、提振房企投資信心

（十三）推動房地產(chǎn)融資“白名單”落地見效。加大對已售商品住房比例較大、應當續(xù)建的商品住房項目“白名單”推送力度。金融機構(gòu)加大融資支持力度，對符合“5+5”要求的合規(guī)房地產(chǎn)項目，通過新增貸款、存量貸款展期、調(diào)整還款安排等相關(guān)方式積極予以支持，做到應貸盡貸，幫助化解房地產(chǎn)企業(yè)風險。對存在瑕疵的房地產(chǎn)項目，由市人民政府牽頭組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、法院、主辦銀行及相關(guān)單位，逐條梳理修復，力爭達到“白名單”條件。對“白名單”內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資申請，各金融機構(gòu)應予以快速受理。出臺金融機構(gòu)支持房地產(chǎn)融資項目“白名單”的若干意見，對房地產(chǎn)項目“白名單”工作支持力度大的，在住房公積金、物業(yè)專項維修資金等存儲方面給予適當傾斜。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設局、金融監(jiān)管總局湘鄉(xiāng)支局、市財政局、湘潭市住房公積金管理中心湘鄉(xiāng)市管理部）

（十四）充分發(fā)揮經(jīng)營性物業(yè)貸款作用。支持房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，提高資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)可利用自身擁有的符合條件的商業(yè)性房地產(chǎn)，向商業(yè)銀行申請經(jīng)營性物業(yè)貸款，可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營期間的維護、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求，以及置換借款人為建設或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等。經(jīng)營性物業(yè)貸款期限最長不得超過10年。（責任單位：金融監(jiān)管總局湘鄉(xiāng)支局）

（十五）減緩企業(yè)資金壓力。對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各項稅收優(yōu)惠做到應享盡享、應享快享。（責任單位：市稅務局）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)應繳納的維修資金，放寬至辦理不動產(chǎn)登記前繳清。（責任單位：市自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建設局）原則上土地出讓價款自成交之日起1個月內(nèi)繳至不低于50%，最長可在12個月內(nèi)全額繳清。土地出讓價款繳納比例不低于50%且未取得不動產(chǎn)權(quán)證時，各相關(guān)職能部門可容缺辦理不高于已審定規(guī)劃總平面圖中計容面積50%的建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證等審批手續(xù)，在辦理商品房預售許可證前須繳清土地出讓總價款并辦理土地不動產(chǎn)權(quán)證。（責任單位：市自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建設局、市數(shù)據(jù)局）在土地規(guī)劃驗收階段，建設單位已嚴格按照規(guī)劃審批方案進行建設，因國、省等相關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)則發(fā)生變化，造成計容建筑面積、建筑面積超規(guī)劃審批規(guī)模的，不予行政處罰。（責任單位：市自然資源局）

（十六）政府投資性項目推行“工購房”結(jié)算制度。對市域范圍內(nèi)新增或未完成結(jié)算的存量政府投資性項目，以及其他符合條件的政府待支付項目，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可由中標單位按中標金額或未結(jié)算工程款的一定比例，購買市屬國有企業(yè)開發(fā)建設的商品房，由政府與國有企業(yè)進行核算平衡（簡稱“工購房”結(jié)算，具體實施細則由市財政局會同市屬國有企業(yè)等部門單位制定）。（責任單位：經(jīng)開區(qū)管委會，市財政局、市國資辦、市住房城鄉(xiāng)建設局、市屬國有企業(yè)）

（十七）全力防控商品住房“保交房”風險。全面摸清在建已售難交付項目底數(shù)，按照“續(xù)建、緩建、停建”分類處置原則，建立“一項目一專班一銀行一法院”機制，做實“一項一策”方案，進一步壓實政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)三方責任，切實做好“保交房”工作，保障購房人合法權(quán)益。加快已售新建商品房不動產(chǎn)登記發(fā)證，對因土地被抵押或涉及查封等問題無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)項目，分類施策、集中攻堅，按照“群眾無過錯即辦證”原則，及時為購房群眾辦理不動產(chǎn)權(quán)證。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設局、市人民法院、市司法局、市公安局、市自然資源局、金融監(jiān)管總局湘鄉(xiāng)支局）

（十八）規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推行現(xiàn)房銷售。加強在建房地產(chǎn)開發(fā)項目預售資金監(jiān)管，推動預售資金“全額全程、流量流向、監(jiān)測監(jiān)管”閉環(huán)管理，防范房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)收取、銀行違規(guī)扣預售資金，確保預售資金用于本項目建設。持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強企業(yè)合規(guī)性建設管理，加大房地產(chǎn)開發(fā)、房屋交易等領(lǐng)域的監(jiān)管力度，重點打擊虛假宣傳和逃避資金監(jiān)管等違法違規(guī)行為。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設局、市自然資源局、市城管執(zhí)法局、市市場監(jiān)管局）

本措施自印發(fā)之日起執(zhí)行，有效期2年。若國、省、湘潭市有新的政策規(guī)定，從其規(guī)定。